[스크랩] 사업계획서 작성 요령

 

 

사업계획서 작성 요령

 

박정표 동남발전연구원 연구위원

 

부동산 개발을 시행하기 위해 가장 기본이 되는 것이 이 사업이 정말 사업성이 있는 것인지에 대한 검토일 것이다. 사업을 해본 사람들은 오래기간동안 쌓아온 “감(感)”만으로 물건을 보면 일단 사업성이 있을 것 같다고 생각할 수는 있지만 투자자나 은행 PF나 주변 사람들에게 사업의 동참을 요구할 때 그 사람들에게 무언가 신뢰성있는 자료를 만들어서 보여 주어야 한다. 또한 이 사업이 감으로만 생각했던 것이 실제 자료와 부합이 되는지에 대한 의문을 해소하기 위해서도 필요하다.

그러기 위해서 부동산 사업기획서(또는 부지개발 최유효화 검토)를 작성해야 하는데 막상 생각을 글로 옮겨보면 어떻게 서두를 시작해야 할지 몰라 펜만 들었다가 놓는 경우가 태반이다. 학교를 다닐 때 주입식 교육에 익숙한 우리들로서 스스로 일을 창출해서 글로 옮기는 습관이 되어있지 않아 능숙하게 기획서를 작성하는 사람들이 많지 않다. 있다고 하더라도 남의 것을 배겨서 흉내만 내는 수준정도이다.

부동산 구인란을 보면 일반적인 구인보다는 기획서를 작성할 수 있는 사람들을 채용한다는 글귀가 눈에 많이 보인다. 이는 부동산 시장에 제대로 된 기획서를 작성할 수 있는 인적자원이 부족하다는 것이며, 이러다 보니 능력도 되지않는 사람들이 남들이 써놓은 기획서를 흉내내어 마치 자신이 기획한 것인냥 우쭐거리는 경우를 많이 볼 수 있는데 이는 그 기획서의 좋고나쁨을 가려낼 수 있는 능력을 갖춘 시행자가 많지 않기 때문이기도 하다.

사업계획서를 작성하기 위해서는 어떤 방향으로 추진해 가는 것이 올바른 길인지를 판단해 보고 만일 자신이 다른사람이 쓴 기획서를 현실감이 없이 흉내만 내거나 또한 그런 보고서에 의해 잘못된 판단을 하여 활용되지 못하는 사장되는 건물들이 지어지지 않도록 감과 이론을 점검해가는 방법으로 활용해보는 것이 좋다

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1) 개발 가능한 해답을 가져라

사업기획서의 작성하기 전에 먼저 토지이용계획확인원을 확인한다,. 그러면 그 토지에 대한 용도가 어떤지를 파악하게 되어 가능한 업종이 선별되며, 그리고 그 선별된 업종내에서 가장 사업성이 있는 업종이 무언지를 파악할 수 있다.

예를 들면 토지가격이 평당 2천만원인데 일반상업지역이라고 할 때 서울 강남의 경우는 먼저 주상복합을 생각할 수 있고, 타지역의 경우는 복합상가를 생각하게 된다. 이는 기본적인 분양가격적인 면에서 강남은 아파트가 평당 2천만원이상이므로 어려운 상가보다는 분양이 용이한 아파트가 복합되는 주상복합을 생각하며, 강북의 경우는 아파트의 가격이 평당 천만원대이하이기 때문에 상가에서 해답을 찾지 않으면 사업성이 희박하기 때문이다.

용도지역에 대한 여러 가지의 사례 검토를 통해 개발 가능한 업종을 선별해내는 습관을 가져야 한다. 사업기획서란 논문이 아니기 때문에 장황한 설명보다는 압축된 설명으로 그 부지에 대한 개발가능한 업종을 신뢰성있는 분석으로 사업성을 판단해 보여주는 것이기 때문이다.

2) 글보다는 그래프나 도형을 이용하라

기획서는 논문이 아니기 때문에 장황한 글보다는 압축된 설명을 보여줘서 도형에 의해 결론을 보여주는 것이 가장 효과적이다. 그러기 위해서 이런 도형에 의한 기획서를 작성하기에는 국내에서 사용되는 많은 프로그램중에서도 MS사에서 나온 파워포인트가 가장 활용하기에는 좋은 프로그램이다. 기획서를 작성하기 위해 기본적으로 배워두어야하는 프로그램은 한글(워드관련 프로그램), 파워포인트, 엑셀, 프로샵(그래픽 수정관련 프로그램)으로 이 프로그램은 반드시 공부해 두어야 한다. 

워드 프로그램은 글을 쓰기위해서 필요한 것이고 향후 파워포인트로 붙여넣기를 할 때 텍스트문자로 옮겨가기 때문에 가능한 한 한글에서 특수문자를 사용하지 않는 것이 좋다.

엑셀은 사업성 검토 시 계산할 때 반드시 필요한 것으로 작성한 내용을 그대로 파워포인트로 옮길 수 있으며 붙여넣기 이후에 단순 숫자수정은 파워포인트 상에서 수정이 가능하다. 그래픽 수정관련 프로그램은 스캔을 받은 사진이나 그림을 회전시키거나 부분적으로 복사를 할 때 필요한 프로그램이다 

인터넷에서 구하는 보고서의 사례를 보고 실제로 작성하기 위해서는 위의 프로그램을 배워두지않으면 누군가의 도움을 받아야 한다는 것이다. 기획서 작성은 장기간을 요하지 않기 때문에 주변에 도와주는 사람이 있다고 하더라도 만일을 대비하여 반드시 배워두어야 한다.

3) 자료는 직접 조사를 하라

사업기획서를 작성할 때 인터넷이나 신문, 잡지 등에 게재되어있는 자료로 기본적인 자료는 작성할 수 있다. 인터넷에 있는 아파트 시세, 상가의 분양가 등은 그 자료를 올려주는 정보원들의 신뢰가 중요한데, 일부 정보원들은 형식상으로 자료를 올리는 경우도 종종 볼 수가 있어 인터넷에 있는 시세도 한 사이트만을 고집하지말고 다른 사이트와의 자료와 가격을 비교해 보는 방법이 중요하다. 그러나 가장 중요한 것은 자료의 신뢰이기 때문에 기초 자료가 아닌 정확한 사업을 실행할 때에는 직접 현장에 나가서 조사를 해야 한다.

특히 컨설팅이나 사업기획을 의뢰받은 경우에는 현장에 가서 직접 조사하는 것이 정말 중요하다. 제가 의뢰받는 컨설팅 중에서 타사에서 컨설팅한 것을 자료가 신뢰가 안간다고 가져오는 경우를 볼 수 있는데 컨설팅 보고서 내용은 흐름이나 내용상 구성이 잘 되어있는데도 불구하고 단지 그 내용안의 한 물건의 내용이 자기가 아는 자료와 달라서 전체 내용을 불신하기 때문이다.

이는 물건 주변에 아는 지인도 많고 관련사업을 하는 사람들끼리는 정보교환을 하기 때문에 주변의 시세나 상황을 정확히 알고 있는 경우가 대부분이다. 그래서 위치를 찍어서 저 건물의 임대시세로 보증금 얼마에 월세 얼마인가를 나타낼 때에는 정말 조심해야 하며 자신이 조사하지 않은 것은 자료로 사용치 않는 것이 가장 좋다.

4) 자신의 것을 만들어라

남의 것을 흉내를 내다보면 왜 그것을 만들어야 되는지, 그것이 왜 필요한지도 모르고 기계적으로 보고서를 작성하게 된다. 그런 보고서는 실업계 고등학교를 나온 기능직의 사원에게 아르바이트의 비용정도로 만들 수가 있다.

보고서란 것은 자신의 생각과 의도가 담겨져있어야 한다. 그러기 위해서는 보고서의 한 페이지마다 순서가 있어야하고 그 페이지가 왜 있어야 하는지에 대한 의미가 있어야 한다. 심지어 PT자료를 만들면서도 기계적으로 남들의 보고서를 휼내내고 의미도 없는 내용으로 장황하게 늘어놓아 보고서가 처음과 끝이 뒤죽박죽인 경우가 태반이다.

잘 만든 보고서란 정의는 없지만 기획회사에 거액의 용역비를 주고 만든다면 정말 보기좋은 보고서를 만들 수 있겠지만 영세한 시행사들이 그렇게 만들 수는 없다. 그렇다면 보기 좋은 보고서보다는 내용적으로 충실한 보고서가 필요할 것이다.

내용적으로 충실한 보고서란 세밀하게 조사하고 꼼꼼하게 분석하여 모든 내용이 담긴 알찬 보고서를 말하는 것이다. 이런 보고서란 절대 흉내를 낼 수 없는 것이다.

자신의 혼이 담긴 진정한 보고서를 만들 수 있다는 믿음을 가지고 한발씩 나아가다 보면 어느새 남들이 인정하는 보고서를 작성할 수 있을 것이다.  

사업계획서 내용

○ 환경 분석

1. 지리적 여건 

  - 지리적 위치

  - 공간 구조

  - 지형지세

  - 도시계획 용도 현황

  - 주변 시설 현황

  - 기온/강수량

  - 도로 환경 : 광역 도로망, 인접 도로망

  - 대중교통수단 현황 및 분석 : 버스, 지하철 등

2. 인문 사회환경

  - 인구 / 가구 현황

  - 연령별 인구 현황

  - 주거 형태/ 소유 형태

  - 생활시설 환경

  - 학교시설 환경

3. 상권 환경

  - 광역 상권 분석

  - 주변 상권 분석

  - 주요 시설 현황 : 복합시설, 상업시설, 업무시설 등

  - 상권 경쟁 관계

4. 부동산 환경

  - 주변 공시지가 현황

  - 지가 변동 현황

  - 시설별 매매/임대가 현황

  - 주변 유사업종 분양가 현황

5. 거시 환경 분석

  - 도시기본 계획 : 시/도, 해당 구 등

  - 상위 계획 검토 : 수도권정비계획법, 국토관리계획법 등

  - 주변 변화 전망 : 주변 개발사업 현황, 주요 국책사업 등

○ 도입시설 검토

1. 개발 가능업종 선정

  - 수요 측면의 타당성 검토

    판매시설 : 백화점, 할인점, 대형점, 쇼핑몰, 아울렛몰

    업무시설 : 오피스, 오피스텔

    관람집회시설 : 전시장, 영화관, 예식장

    운동시설 : 스포츠센터, 단위 스포츠시설, 경기장시설

    근린생활시설 : 전문식당가, 패밀리레스토랑, 사우나, 푸드코트

                   종합클리닉 외 지역 주민 편의시설

    놀이시설 : 유희시설, 아쿠아랜드, 테마파크 등

2. 설문조사에 의한 의견 수렴

  - 지역주민 의견

  - 입주 예상업체의 의견

  - 전문가 들의 의견

3. 유사사례 분석

  - 유사 개발사례 분석

  - 복합시설의 개발사례 분석

    

○ 개발방향/사업성 검토

1. 도입개발시설 선정

   - 개발 컨셉

   - 개발방향 설정

   - 규모 산정

   - 마케팅 전략

   - 층별 업종

   - 포지셔닝 전략(외관, 시설기준)

   - 이용객층 분석

2. 사업성 검토

   - 투자비 산정 : 개략 사업비 산정

   - 자금조달 계획

   - 손익추정 계획

   - 현금흐름 계획

   - 수익성 검토 : BEP

   - 경제성 분석 : IRR, NPV 분석

○ 사업추진화 전략

1. 인허가 추진 방법

2. 자금 조달 방안

3. 부지 매입 방안

 

박정표 아카데미디벨로퍼 교육원 주임교수 jppark60@hanmail.net

 

출처 : 아카데미디벨로퍼

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