[스크랩] 상권분석의 4가지 조건

   

상권분석의 4가지 조건

  상권과 입지조건은 나누어 분석
 
  상권분석은 입지조건을 따져보기 이전에 상권 전체를 파악하는 것이
  다. 창업자는 당연히 번성하는 상권을 선택하고 점포 입지조건을 분
  석해 좋은 점포를 고르는 것이 중요하다. 상권분석이 개론이라면 입
  지조건은 각론인 셈이다. 따라서 숲을 먼저 보고 나무는 나중에 살펴
  보는 것과 같은 이치이다.
 
  흔히 상권과 입지분석을 상권분석으로 통칭하기도 하는데 이럴 경
  우, 상권분석은 제쳐두고 개별 점포의 입지조건만 따지게 되기 십상
  이다. 실제 상권 자체는 쇠퇴하는데 점포의 입지가 워낙 좋아서 장사
  가 잘 되는 경우도 있다. 그러나 상권이 죽으면 현재 장사가 잘되는
  점포라 해도 오래가지 못한다는 것을 알아야 한다. 때문에 상권과 입
  지조건은 나누어 분석하는 것이 바람직하다.
 
  1. 지리적 조건
  상권을 이루는 가장 큰 요인은 지형지세다. 지리적인 조건인 하천,
  도로, 둑 등에 의해 상권이 나눠지기 때문에 꼼꼼히 분석해야 한다.
 
  언덕이나 경사진 곳은 상권 형성이 거의 이뤄지지 않는다. 상권은 흐
  르는 물과 같다. 따라서 높은 곳보단 낮은 곳에 사람들이 몰리는 곳
  에 상권이 형성되기 마련이다. 이런 곳은 교통망이 잘 갖춰져 있으
  며 시장이나 극장, 예식장, 은행 등 각종 생활편의 시설이 집중돼 있
  다.
 
  도시개발 계획에 따라 만들어진 신도시나 서울 외곽지역의 베드타운
  은 상권이 잘 형성된 것처럼 보이지만 성장은 잘 이뤄지지 않는다.
  이런 곳은 사통팔달로 시원하게 도로가 뚫려 사람들의 통행이 몰리
  지 않기 때문에 상권형성과 성장이 어렵다.
 
  도보 양쪽에 상권이 형성된 경우 보도 높은 곳보다 낮은 곳이 좋다.
  보도가 높으면 접근성이 떨어진다.
  같은 건물에서도 지상 2층보다는 지하 1층을 선택하는 것이 낫다. 1
  층과 비교하면 지하 1층은 60~70%, 지상 2층은 50~60% 정도의 이용률
  을 보이고 있다. 하지만 보증금과 권리금은 지상 2층이 지하 1층보
  다 10% 정도 비싸다. 가장 큰 이유는 환경과 건강 때문이다.
 
  업종에 따라 점포의 방향도 중요하다. 음양오행에 근거한 풍수지리
  에 따라 좋은 점포와 나쁜 점포가 있다고 말하는 사람도 있지만 현실
  적인 적용은 어렵다. 결론적으로 특별히 좋은 방향은 없다. 단, 직사
  광선이나 습기를 피해야 하는 제품을 취급하는 업종은 방향 선택에
  도 신중을 기해야 한다.
 
  2. 교통망 등 도로조건
  상권은 버스노선이나 지하철 개통 등 교통망에 의해 성장하기도 하
  고 쇠퇴하기도 한다. 일반적으로 왕복 4차선 이상의 도로는 상권을
  분할하지만, 횡단보도가 있다면 상권이 이어지기도 한다. 도로폭이
  좁다고 해서 모두 상권이 이어지는 것이 아니고 또 넓다고 해서 모
  두 단절되는 것도 아니다.
 
  특히 지하철과의 연계 여부는 상권의 성장과 밀접한 관계가 있다. 서
  울시내 주요 교통수단인 지하철은 유동인구와 배후수요를 감안할 때
  그 지역의 대형할인점이 들엇 있는 중심상권이거나 앞으로 성장가능
  성이 높다.
 
  3. 상권 내 유동인구와 배후수요
  시내 중심가와 역세권, 대학가상권은 유동인구에 대한 의존도가 높
  다. 각 상권에 유입되는 유동인구의 연령층, 남녀구성비, 소비패턴
  등에 의한 특징을 갖고 있다. 따라서 이런 중심상권의 상권분석은 주
  택가 상권에 비해 훨씬 수월한 편이다.
 
  실제 상권분석이 어려운 경우는 대단위 아파트단지와 주택지 상권이
  다. 이곳은 그야말로 일일이 그 지역지역마다 상권분석을 해야 한
  다. 그 지역 거주인구의 소득수준, 인구수 및 세대수, 교육 정도, 주
  거형태, 소비행태, 연령층, 남녀구성비 등에 의해서 상권 발달이 각
  기 다르기 때문이다.
 
  4. 생활 편의시설 및 장애시설
  어떤 곳이든 상권이 형성된 곳은 그 지역의 중심지로 볼 수 있다. 보
  통 지역의 중심지에는 대형할인점, 스포츠센터, 관공서 등 각종 편의
  시설이 들어서 있다. 다양한 업종의 크고 작은 점포들이 어우러져 시
  너지 효과를 유발한다. 그러나 학교나 운동장, 고아원, 양로원이 들
  어서게 되면 상권이 분할되는 경우가 많다.

  

출처 : 디벨로퍼아카데미(부동산개발협의회)

글쓴이 : 변우희 원글보기

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