[스크랩] 첫 번째 입찰에서 고수익 내는 법

  

첫 번째 입찰에서 고수익 내는 법

작성자 : 윤재호

부동산 거래 침체기에도 불구하고 법원 경매시장의 낙찰 사례를 보면 감정가보다 높은 값에 낙찰되는 사례들을 심심찮게 찾아볼 수 있다. 감정가 대비 낙찰금액 비율, 즉 낙찰가율이 100%를 넘어서면 경매 투자에서 남는 게 거의 없다고 생각하는 투자자들이 의외로 많다. 경매의 특성 상 유찰이 잦을수록 값싸게 낙찰 받는 구조인 경매시장에서 첫 입찰에서 낙찰되는 것은 오히려 비싸게 낙찰 받은 것으로 생각하는 것이 일반적이다. 첫 입찰 물건에서 감정가보다 더 높은 금액에 낙찰 받는 건 잘못된 일이라고 생각하는 것은 경매를 처음 접하는 사람들의 생각이다. 법원의 감정평가액은 엄밀히 따져 시세라기보다는 경매 입찰을 위한 기준가격이라고 이해하는 게 바람직하다. 오히려 감정가를 시세로 알고 몇 번 유찰된 물건을 낙찰 받았다가 감정가의 오류로 인해 거의 시세 수준에 낙찰 받는 일은 경매 현장에서 비일비재하다. 확실한 경매 물건일수록 오히려 첫 번째 매각기일에 입찰하는 게 유리할 수 있다. 첫 매각기일에 응찰하는 이유는 감정가 이상을 써내 매수해도 충분한 시세차익을 얻을 수 있을 때이다. 굳이 1회 이상 유찰 과정을 거치면 매수타이밍을 놓쳐 낙찰 확률이 줄어들기 때문이다. 첫 입찰은 두 번째 매각기일까지 기다릴 필요가 없고 투자자 본인이 쓰고자 하는 금액만큼 소신껏 써내기 때문에 낙찰확률을 높일 수 있다. 감정가보다 높은 금액에 낙찰 받아도 짭짤한 시세차익을 거둘 수 있는 경매물건은 다양하다. 개발호재가 많은 지역 내 저평가된 시골주택, 가격 저점기에 감정된 아파트나 다세대, 거래량이 적은 지역 내 토지, 입지의 장점을 간과한 채 기준가대로 평가한 공장 등이 대표적이다. 이런 매물들은 굳이 유찰 과정을 거친 후 여러 경쟁자들을 거칠 필요 없이 첫 번째 매각기일에 낙찰 받는 것이 훨씬 유리하다. 첫 입찰에서도 수익을 내는 방법을 알아보자. 감정가와 시세의 갭에 주목할 필요가 있다. 한마디로 시간차 공격을 통해 저가에 매수할 경매물건을 고르는 것이다. 감정가가 매겨진 물건은 경매에 부쳐지기 몇 개월 전에 평가된 것이 일반적이다. 그러나 제때 입찰에 부쳐지지 않고 변경·연기 등 경매절차 상 묵혀진 상태에서 경매시장에 나오는 경우 시간차에 의한 시세변동이 생기게 마련이다. 1년 이상 적체된 물건 중에는 시세차가 발생해 첫 번째 매각기일에 낙찰 받아도 이익인 경우가 많다. 시간차 공격을 위해서는 사건번호를 관심 있게 살펴보자. 경매 물건의 사건번호는 통상 입찰에 부쳐진 연도순으로 표기된다. 올해 경매사건으로 접수된 물건은 2012타경으로 표기되는 데 2009타경, 2010타경으로 표기되면 해를 넘겨 감정한 물건으로 최대 1~2년 전에 감정된 매물이라고 보면 틀림없다. 최근 입찰목록에 나오는 물건 중 2~3건은 반드시 해 묵은 물건으로 나오기 때문에 감정가와 시세의 차이를 분석해 시간차 공격에 나설 수 있다. 개발 지역 호재에 주목하면 값싼 경매물건을 낙찰 받을 수 있다. 통상 호재지역 경매물건은 1회 유찰 후 10명의 경쟁자들이 한꺼번에 몰려들어 감정가를 넘어서기 일쑤다. 대부분 첫 번째 기일은 쳐다보지 않고 다음 기일만을 기다린다. 첫 입찰에 낙찰 받는 사람은 별로 없고 1~2회 유찰 후 감정가를 넘어 낙찰되기 때문에 낙찰가율은 120%에 육박한다. 이럴 바에 유찰과정을 거치기 전 첫 매각기일에 낙찰 받는 게 훨씬 수월한 낙찰 방법이다. 개발 지역 정보는 다양한 방법으로 선점이 가능하다. 국토해양부, 자치구 정보에서 지역 개발정보를 얻을 수 있다. 대체로 부동산 정보는 공공자료를 통해 얻는 것이 확실한 취득방법이다. 중개업자로부터 수집한 개발정보는 한번 걸러진 정보일 가능성이 높다. 투자자 본인이 직접 발품 팔아 얻은 것이 우량 정보이다. 개발호재가 이미 발표된 지역보다 발표 전의 경매물건이 낙찰가율과 입찰경쟁률도 낮아 값싸게 낙찰 받을 수 있어 유리하다. 개별 물건정보에 대해 미리 파악해 둘 필요가 있다. 첫 회에 입찰하는 것은 유찰의 기회를 포기하고 남보다 한 발 앞서 입찰하는 것이니 저평가 이유와 내용을 찾아내야 하는 건 기본이다. 아파트의 경우 동이나 호수, 층, 향, 조망권이 달라 가격 차이가 현저하거나 내부수리를 마쳐 인근 아파트 가격보다 20% 이상 차이가 난다면 입찰을 고려할 수 있다. 시세파악을 제대로 하려면 경매 물건의 개별적 장점을 꼼꼼히 체크해야 한다.  감정가가 시세보다 20% 이상 낮게 평가되어야 투자수익을 올릴 수 있다. 시세보다 현저하게 저평가된 매물을 선점하려면 물건분석을 잘 해야 한다. 현장답사를 통해 감정사가 무심코 지나친 개별물건의 장점을 이 조사해 가격의 오류를 발견해 내야 한다. 새 도심지 내 입지가 우수한 상가주택이나 용도 변경된 근린시설, 대규모 지역개발로 후광을 입는 택지지구 인근의 허름한 단독주택 등이 감정가보다 낮게 평가된 투자 유망한 물건이다. 물건 소재지 중개업소에서 시세와 호가를 체크해 감정가보다 높은 금액에 낙찰 받아도 충분한 차익을 거둘 수 있는지 가늠해봐야 한다. 통상 개발지역이나 택지지구 편입 또는 지구지정되는 지역, 토지보상 예정지역의 부동산은 대체로 감정가가 저평가돼 첫 매각기일에 낙찰 받아도 충분한 차익이 남는 게 일반적이다. 다만 감정가는 늘 들쭉날쭉해 항상 저평가됐다고 장담하기 어렵다. 가격분석을 정확히 해야 첫 번째 입찰에서 수익을 낼 수 있다. 입찰에 성공하려면 미리 정보를 선점해 실수를 줄여야 한다. 감정가가 싼 물건을 노리려면 남보다 빠른 일찰 정보를 얻는 게 중요하다. 경매 정보지나 법원의 매각공고를 통해 사전에 입찰정보를 얻은 다음 현장을 답사해 정확한 시세파악부터 해야 한다. 정확한 매매가격을 알기 위해서는 여러 중개업소를 들러 팔 때와 살 때의 현재 가격을 알아둬야 한다. 취득 시 세금과 이사비 등을 제하고도 약 10% 안팎 싼값에 입찰해야 승산이 있다. 첫 경매입찰은 경매 정보가 부족한 만큼 권리분석과 물건분석에 신중해야 한다. 유찰 과정을 거친 물건은 이미 서류상의 권리관계 외에도 임대차 현황의 검증이 이루어진 상태여서 초보자도 안심하고 입찰할 수 있는 게 대부분이다. 하지만 경매에 처음 나온 물건은 검증과정을 거치지 않아 추가정보가 필요하다. 서류에 의한 권리분석보다 현장답사를 통한 물건분석 과정을 거쳐야 예기치 않은 비용지출을 막아 돈 되는 물건을 고를 수 있다.

     

출처 : 디벨로퍼아카데미(부동산개발협의회)

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