[스크랩] 부동산경매의 성패를 좌우하는 입찰 산정가 결정하는 핵심적인 방법

글쓴이:사랑지기 이병기

부동산경매의 성패를 좌우하는 입찰 산정가 결정하는 핵심적인 방법

 

1. 경매에서 입찰가 산정하는 기본자세

  경매에 있어서 최고가 매수인으로 낙찰받는 것보다 더 중요한 것은 적정한 가격으로 낙찰받아 향후 수익을 올리는 재테크를 목적으로 하는 것이 경매 성패를 좌우하는 중요한 일이 될 것입니다. 이번에 약간의 경매 낙찰로 재미를 붙이신 분인데 경매에 낙찰을 받으려는 호기 때문에 생각했던 금액보다 2천여만원을 더 주고 낙찰을 받아 후회하는 것을 보았습니다. 처음에 생각했던 금액으로 입찰에 응해서도 차순위매수인과 얼마 차이 나지 않고 낙찰 받을 수 있는 것을 현장경매 분위기에 휩쓸려 입찰함으로써 후회하는 일을 보게 되었습니다.

  특히, 초보 경매자의 경우 감정가격이나 최저매각가를 의식해 매수신청가격을 결정하는 경우를 종종 보게 됩니다. 여기서 주의할 점은 감정가격을 지나치게 맹신해서는 안 된다는 것입니다. 왜냐하면 감정평가된 가격은 평가하는 업체나 평가시기에 따라 시세와 많은 차이를 보이는 경우가 비일비재하기 때문입니다. 따라서 현장답사를 통해 파악된 정확한 시세를 바탕으로 입찰가격을 결정해야 합니다. 또한 낙찰 가능성과 낙찰 후 수익성을 함께 고려해 적정한 입찰가격을 결정합니다.

  경매물건이 자기 것이 되기까지는 감정가 수준을 객관적으로 판단하기 위해서 낙찰가율, 경쟁률, 명도까지의 어려운 점들까지 예상하고 살피고 탐문하고 분석하는 피나는 노력이 필요합니다. 그래야 나중에 후회하는 것이 아니라 대박의 기쁨을 누릴 것입니다.

 

2. 입찰가 산정하는 다양한 방법

① TOP DOWN 방식으로 최소 마진을 먼저 염두해 두고 입찰가를 산정하는 방법

  경매에서 적정한 수익을 얻기 위해서는 먼저 시세가 대비 일정 이익을 염두에 두고, 그 금액만큼 차감한 선에서 입찰가를 결정하는 방식입니다. 입찰가 선정에는 낙찰후 법무비용, 취득세와 등록세, 명도비용도 감안하여 산정합니다.

  여기서 중요한 것은 고수들은 최소 마진을 빼고 난 금액을 1차 입찰가로 산정한 후, 경매물건의 특성이나 입찰장 주변 분위기를 감안하여 추가로 감액할 여지를 찾아 입찰가를 적습니다. 그러나 경매 초보자는 주변 분위기에 휩쓸려서 꼭 낙찰받아야 한다는 생각에 입찰가를 올려 쓰는 과오를 범하기가 쉽다는 것입니다.

1)실수요자인 경우로서 입찰가 산정방법 [시세가 1억원인 아파트] <매매로 거래했을 경우> 취등록세 등 부대비용......약 300만원 중개수수료.......................약 50만원 수선비용...........................약 100만원 총 투자금액.....................약 1억 450만원 <경매로 취득했을 경우> 낙찰가.............................약9,000만원(시세의 90%에 낙찰시) 취등록세 등 부대비용......약 549만원(낙찰가의 약 6.1%) 중개수수료.......................약 150만원 수선비용...........................약 100만원 총 투자금액.....................약 9,799만원 시세차익:1억450만원-9,799만원 = 651만원 최저 8,500만원에서 최고 9,200만원이 투자 가능한 금액대 2)투자자인 경우로서 입찰가 산정방법 낙찰가.............................약8,300만원(시세의 83%에 낙찰시) 취등록세 등 부대비용......약 506만원(낙찰가의 약6.1%) 중개수수료.......................약 150만원 수선비용...........................약 100만원 총 투자금액.....................약 9,056만원 시세차익:1억원-9,056만원=944만원 최저8,000만원에서 최고 8,700만원이 투자 가능한 금액대

② 감정가 대비 시세차익을 염두에 두고 입찰가를 산정하는 방법

  경매에서 입찰금액을 결정하는 방법 중에 하나는 정확한 시세를 파악하여 감정가와의 차익을 계산해서 입찰가를 산정하는 방법입니다. 흔히 경매에 나와 있는 감정평가된 감정가와 현재의 시세 차이가 많게는 5천만원에서 1억미만의 차이를 종종 보게 됩니다. 시세를 파악하는 방법은 부동산경매 텐인텐[10년10억재테크] 실전경매 아카데미 중급과정 “경매초보자를 위한 부동산경매에 필요한 사이트” 바로가기 http://cafe.daum.net/sarangcms/OR2D/29 에 실거래가(시세)를 분석하는 다양한 사이트를 소개하고 있습니다.

  사례를 들어 입찰가 산정하는 방법을 소개합니다.

[ 감정가: 1억원, 실거래가: 1억3천만원, 선순위임차인 보증금: 2천만원(인수) ]

입찰가를 산정해 본다면, 위의 경우는 선순위임차인 보증금액을 낙찰자(매수인)가 떠 안아야 하는 인수물건으로써 감정가 금액인 1억원으로 입찰하더라도 약간 손해보는 경우가 되는 것을 볼 수 있습니다.

  계산을 한다면, 선순위임차인 2천만원+명도비용200만원+법무비용외 기타250만원+세금약6.5% 650만원을 합하면, 결과적으로 1억원으로 입찰하여 낙찰을 받아도 오히려 총합계 1억3천백만원으로 백만원 손해보는 입찰이 되기 때문에 한번 유찰하여 입찰에 응해야만 수익이 보장되는 경우가 될 것입니다.

③ 경매에서 정기예금이자에 물가상승률을 포함한 입찰가를 산정하는 방법

① 경매물건 시세가: 2억5천만원 ② 세금+제비용: 1천6백만원 ③ 금융비용(2억5천만원×7%): 1천7백5십만원 ----------------------------------- 입찰가 산정방법: ①(시세가)-②(세금+제비용)-③(금융비용)=2억1천6백5십만원 이하 적정 입찰가: 2억1천6백5십만원 이하의 입찰가 금액

 

3. 경매 입찰가 산정시 주의해야 할 중요한 내용들

① 법원감정가는 단순한 참고 자료로만 활용해야합니다.

  법원감정의 통상적인 경매 감정가격 수준은 시세의 약 110%내외에서 결정되며, 드물게는 130%선에서 정해지기도 합니다. 또한, 감정시점과 매각시점의 시차가 있습니다. 경매 부동산은 특성상 유찰이 반복되는 관계로 짧게는 6개월, 길게는 1년 이상 전에 평가된 가격입니다.

  더군다나 요즘 같이 부동산가격 등락이 계속되는 시기에는 감정평가액을 입찰가의 기준으로 삼는 것은 무리가 있다는 것입니다. 따라서 제시된 법원 감정가는 어디까지나 참고 자료로 활용하고, 입찰가격 결정은 현지 부동산 3곳 이상을 방문 조사하고, 현지 주변시세를 기준으로 입찰가를 결정해야 하는 것입니다.

② 감정가대비 시세가가 클 경우 유찰을 시키지 말고 신건일 때 입찰에 응해야 합니다.

  일반적으로 많은 사람들은 경매에서 2회정도 유찰된 물건을 찾고 경매에 임했다가 낮은 금액으로 패찰하는 경우를 자주 봅니다. 그리고는 재수가 없느니, 못하겠다고 푸념하는 경우를 종종 봅니다. 역발상으로 요즘처럼 경기가 안 좋을 경우에는 시세가와 감정가가 크게 차이 나는 좋은 물건들을 선정하여 미리 분석하고 신건일 때 입찰하는 요령도 필요하다고 봅니다.

③ 입찰가 선정시 차순위 입찰신고 여부도 미리 결정해 두어야 합니다.

  경매에서 차순위 입찰 신고는 입찰 법정에서 순간적으로 결정해야 하므로 차순위 입찰 신고인이 되었을 때, 어떤 결정을 내릴 것인가를 미리 준비하는 것입니다. 일단 차순위 입찰 신고인이 되면 최고가 낙찰자가 대금을 납부하거나 경매가 취소되기 전까지는 빠르면 1개월, 길게는 6개월 이상 보증금을 찾을 수 없는 부담이 따르므로 신중하게 판단해야 합니다.

 

글쓴이:사랑지기 이병기

출처 : 부동산경매 텐인텐[10년10억재테크]

글쓴이 : 사랑지기 원글보기

메모 :