미등기 부동산의 양도 및 세금문제

N씨는 시골집을 아버지로부터 상속받았다. 급하게 사업자금이 필요했던 N씨는 노후에 고향에 내려가 살 꿈을 접고 시골집을 팔려고 한다. 그런데 시골집이 등기가 되어 있지 않은 것이다. 시간이 없어 급하게 팔려고 하는데 미등기 양도 시 아무래도 불이익이 있을 것 같아 걱정이다.

부동산을 등기하지 않고 양도하는 경우 불이익이 있을까?
부동산을 취득한 자가 그 자산의 취득에 관한 등기를 하지 않고 양도(미등기양도)하면 다음과 같은 불이익이 있다.
1. 양도소득세 비과세 및 감면 혜택을 받지 못함
2. 장기보유특별공제를 받지 못함
3. 양도소득기본공제를 받지 못함
4. 70%의 높은 세율이 적용됨

등기를 하지 않고 자산을 양도하면 양도일이 속하는 연도의 다음 연도 6월 1일부터 10년 이내에는 언제든지 양도소득세를 부과할 수 있다. 따라서 위 기간 내에 등기상의 양도자 또는 취득자에 대하여 양도소득세 조사를 하거나 기타의 사유로 미등기 양도 사실이 밝혀지면 무거운 세금을 물게 되므로 미등기 전매는 하지 않는 것이 좋다.

미등기 양도로 보지 않는 경우는?
다음에 해당하는 자산을 양도하는 경우에는 미등기 양도로 보지 않는다.
1. 장기할부조건으로 취득한 자산으로 그 계약조건에 의하여 양도 당시 그 자산의 취득에 관한 등기가 불가능한 자산
2. 법률의 규정 또는 법원의 결정에 의하여 양도 당시 그 자산의 취득에 관한 등기가 불가능한 자산
3. 양도소득세가 감면되는 8년 이상 자경농지 및 대토하는 농지와 비과세대상인 교환 또는 분합 농지
4. 비과세대상인 1세대 1주택으로 건축법에 의한 건축허가를 받지 아니하여 등기가 불가능한 자산
5. 상속에 의한 소유권이전등기를 하지 아니한 자산으로 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제18조의 규정에 의하여 사업시행자에게 양도하는 것