대지위치 : 경기도 평택시 안중읍 현화리 00번지, 00-0번지
대지면적 : 1,096㎡(약 332평)
00번지 (전:1,042㎡ 공시지가1,110,000원/㎡)
00-0번지 (답: 54㎡ 공시지가 840,000원/㎡)
용도지역 : 제1종일반주거지역
건축가능 : 건폐율 60%이하, 용적율 180%이하, 최대연면적 1.972㎡(약 596평)
□ 기반시설부담금
적용대상 : 2006년7월12일부터 건축연면적60평(200㎡)를 초과하는 전국 모든 건축행위
산정방식 : {①표준시설비용 ②(지역별용지환산계수x건축물별기반시설유발계수x(평균)공시지가)}x(건축연면적-200㎡)x부담율(20%)-공제액
부과시점 : 건축허가, 사업승인일 기준이며 부과시점으로부터 2개월이내 납부, 납부기일보다 준공일이 먼저 도래하는 경우는 준공검사 신청전까지 납부
산출금액 : 2종근생시설경우 (①58,000원 ②0.1x2.4x257,000원)x(1,972㎡-200㎡)x20%-0원 =
(58,000원 61,680원)x1,772㎡x20%-0원 = 42,414,592원
※표준시설비용 : 58,000원/㎡, 평택지역 (평균)공시지가 도시지역 : 257,000원
※지역별용지환산계수 - 도시지역 : 주거-0.3 상업-0.1 공업-0.2 녹지 및 기타 0.4 (단, 근생-0.1)
- 도시지역외의지역 : 0.4
※건축물별기반시설유발계수 : 주택-1.0 1종근생-1.9 2종근생-2.4 업무시설-1.0 숙박시설1.4
※공제부담금 : 공공시설분담금, 도로법 원인자부담금, 수도법 원인자부담금, 하수도법 원인자부담금, 폐기물처리시설 설치납부금, 학교용지부담금, 광역교통시설부담금의 10/100, 수도권정비계획법의 과밀분담금의 10/100
□ 개발부담금
적용대상 : 택지개발,공업단지조성,관광단지조성,도시환경정비,유통단지,온천개발,터미널,골프장,지목변경이 수반되는개발사업,도시지역개발행위 및 산지관리법․농지법․초지법에 의한 전용허가등 개발이익의 25%부과
부과시기 : 2002년(수도권2004년)이후 부과중지 상태에 있다가 8.31부동산대책의 일환으로 2006년1월1일부터 재부과
대상면적 : 도시지역 990㎡(약300평)이상, 비도시지역 1,650㎡(약500평)이상, 6대신도시660㎡(약200평)이상
산정방식 : (부과종료지가-(부과개시시점지가 개발비용 정상지가상승분))x25%
산출금액 : 부과종료지가 1,730,000원/㎡예상, 개발비용50,000,000원, 개발기간6개월로 가정시
(1,730,000원x1,096㎡-(1,110,000원x1,096㎡ 50,000,000원 36,496,800원)x25%=
(1,896,080,000-(1,216,560,000 50,000,000 36,496,800))x25%=148,255,800원
※부과개시시점지가 : 해당토지의 공시지가를 적용(사업승인전에 매입한 실제 매입가격을 신고한 경우에는 공시지가 대신 매입가격을 적용)
※개발비용 : 순공사비(제세공과금을 포함),조사비,설계비,일반관리비,기타경비,국가나 지자체에 기부한 경우 그 가액, 당해토지의 개량비, 토지개발과 관련하여 지출한 보상비, 사업시행을 위해 철거한 건물의 가액
※정상지가상승분 : 시군구의 평균지가상승분으로 하되, 정기예금이자율이 이보다 높은 경우에는 정기예금이자율을 적용(최근 연도별6%, 월별0.5%)
□ 부담금의 환급
기반시설부담금의 환급 : 기반시설부담금에 관한 법률 제 17조, 동시행령 제 15조로 분담금을 납부한 자가 건축허가가 취소되거나, 허가의 대상면적이 감소된 때에는 그에 상당하는 부담금은 환급가능함
환급금액 : 납부한 기반시설부담금-변경된 건축허가사항에 대한 시설부담금
환급사유 ① 건축허가사항의 변경에 따라 용도가 변경되어 감소사유가 발생한 경우
② 납부의무자가 공공시설분담금등을 추가로 납부한 경우
③ 공제받을 설치비용에 해당하는 금액이 증가하는 경우
개발부담금 : 개발사업의 준공인가 등을 받은 후에 결정되므로 환급될 수 없으나, 지자체에 과다지급한 경우에는 개발부담금의 부과처분 취소소송을 하여야함
부과시점 : 부과종료시점으로부터 3개월이내에 개발부담금을 결정․부과
납부시점 : 부과일로부터 6개월이내에 납부
□ 토지의 용도변경
진행절차 ①시군구청 경제과 : 농지전용허가(신고)
②건축과 : 건축물신축에 따른 상담,
③지적공사 : 분할측량의뢰,성과도 수령
④지적과 또는 지적팀 : 토지분할신청
⑤건축과 : 지목변경 신청서 작성후 사용승인(준공)서류와 함께 제출
□ 필지분할
분할사유 ① 공유물 부동산을 분할하여 각기 달리 소유하려고 할 경우
② 부동산 일부 매도의 경우
③ 담장, 울타리, 도로, 기타의 자연경계선 등으로 토지가 양분되어 있어 이 경계선을 기준으로 분할할 경우 등 신청시 필지분할됨
분할방법 : 지정분할일 경우 비지정분할보다 분할비용이 0.9배 가산
지정분할은 분할할 면적을 특정하여 분할하는 경우
비지정분할은 분할예정선을 지적도에 표시는 하여 대략 몇 평을 분할할 것인지는 예정을 하지만 정확히 몇 평방미터 분할할 것을 지정하지 않는 경우
분할비용 : 분할하는데 드는 비용은 분할측량비용 정도, 그 금액은 분할면적과 분할방법에 따라 40~80만원 소요 (183,700원x 분할될 필지 수)
토지이동신고시 수입인지 필지당 1~2,000원이내 소요
분할등기시 필지당 3,600원 등록세 소요
□ 토지의 용도변경
지목변경을 하기전에 우선 형질변경, 개발행위허가와 지목이 "전, 답"이므로 농지전용허가 필요
신청비용 : 농지전용비 1,042㎡x7,140원 54㎡x11,900원=8,082,480원
농지조성분담금 1,096㎡x257,000원x30%=84,501,600원
지역개발공채, 이행보증증권, 면허세 등 200,000원~300,000원
토목설계사무실에 농지전용과 개발행위를 설계비용=3,000,000원
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구 분 |
내 용 |
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농지 전용비 |
답11,900원/㎡, 전7,140원/㎡, 임 약3,000원/평 |
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농지조성분담금 |
(평균)공시지가의 30% |
신청방법 : 토지소유자는 지목변경을 할 토지가 있는 때에는 그날부터 60일 이내에 소관청에 신청
진행절차 : ①토지조사→②토지이동정리결의→③대장정리→④도면정리→⑤등기촉탁
□ 토지의 부분적인 용도변경
진행절차 ① 해당 시군청 도시과에 개발행위허가신청서를 작성하여 지적도에 분할할 위치와 면적을 표시하여 접수
② 도시과 직원이 현장 답사
③ 신청일로부터 8~15일 이내 허가
④ 시군청 측량접수창구에 제시하고 분할측량신청
분할비용 : 상기필지분할 참조
□ 주거지역의 상품성
생략
□ 종합부동산세
주택 : 주택공시가격x적용비율70%(2009년까지 매년10%p증가)가 6억이상인 경우 과세
종합합산토지 : 개별공시지가x적용비율70%(2009년까지 매년10%p증가)가 나대지등 3억이상 과세
과세제외 : 현재의 토지를 전,답의 용도(예:콩밭) 등으로 사용시 종합부동산세 과세대상이 아니지만, 대지로 변경하여 나대지 상태가 될 경우 종합부동산세 과세되므로 건축물을 축조하는 것이 유리
□ 평당건축비용
명의이전비용 : 개별공시지가에 약 3.4%소요
토목공사비 : 지하구조물이 없고, 암반지반이 아닌 양호한 지반일 경우 평당 20만원에서 30만원
건축공사비 : 건축물과 내부구조에 따라 평당 250만원에서 400만원 다양
