[스크랩] 소액투자로 부동산 경매시장 입문하기
소액투자로 부동산 경매시장 입문하기
요즘 경매법정에 한 번이라도 가 본적이 있는 사람이라면 발 디딜 틈이 없을 정도로 많은 사람들을 목격하게 된다. 부동산 경매가 이제는 재테크의 주요수단으로 대중적 인기를 확실히 굳힌 것 같다.
경매를 배워보고자 하는 20대 대학생, 물가고로 얇아진 월급봉투에 부수입을 찾아 나선 30~40대 직장인, 부업으로 경매를 선택한 전업주부, 퇴직 후 제2의 인생을 꿈꾸며 경매시장에 뛰어 든 50~60대 은퇴층에 이르기까지 각양각색이다.
그러나 아직도 많은 사람들이 경매는 돈이 많아야 뛰어들 수 있고, 전문가가 아닌 일반인은 쉽게 접근할 수 없는 위험한 투자수단으로 생각한다. 그러나 분명코 아니다. 부동산 경매는 소액으로도 얼마든지 참여할 수 있으며 전문가가 아닌 일반인들도 조금만 공부하고 관심을 가진다면 충분히 수익을 볼 수 있기 때문이다.
매달 전국적으로 4,000~5,000건의 아파트와 2,000~3,000건의 다세대·연립주택 그리고 1,000~2,000건의 단독.다가구주택이 경매장에 등장한다.
이들 입찰물건들 중 소액투자가 가능한 전용면적 60㎡(18평)이하 규모의 아파트 및 연립?다세대 물건만도 3,000~4,000건에 달한다. 또한 소형 오피스텔이나 토지 물건까지 감안한다면 투자대상은 더 많아진다.
더욱이 요즘처럼 부동산경기 침체가 오래갈수록 경매장을 통해 입찰되어지는 물량도 증가한다.
따라서 소액투자처를 찾고 있는 초보자도 기본적인 경매지식을 습득하고 물건현장 방문 및 법원경매장 참관을 통해 실전감각을 충분히 익힌다면 부동산 경매를 통해 짭짤한 수익을 맛볼 수 있다.
◆ ‘수익성’은 낮더라도 ‘환금성’이 뛰어난 경매물건을 찾아라
소액으로 부동산 경매에 뛰어들어 성공하느냐, 아니면 실패하느냐의 척도는 단연코 환금성이다. 소액투자자는 거액투자자에 비해 상대적으로 자금력의 열세를 끌어안고 시작하는 경우가 많으며 바로 이러한 자금력의 열세를 경락잔금 대출을 통한 레버리지효과(차입금을 통해 자기자본이익률을 높이는, 일명 지렛대효과)를 기대하며 시작하는 경우가 많기 때문이다.
중소기업에서 부장으로 근무 중인 박경식(가명/42세)씨는 주변에서 경매전문가 뺨치는 ‘꾼’으로 통한다. 박씨는 IMF 체제가 종료된 시점인 1999년 말 우연히 신문기사를 통해 부동산 경매에 관심을 가지게 되었고 그 이후로 현재까지 경매를 통해 단한번의 손실 없이 매년 적게는 수백만원에서 많게는 수천만원의 부수입을 챙기고 있다. 박씨에게는 자신만의 몇 가지 투자원칙이 있었고 이를 철저히 지켰기 때문에 가능한 일이었다.
박씨가 내세운 투자원칙의 핵심은 ‘수익성’은 조금 떨어지더라도 임대수요가 풍부해 ‘환금성’이 뛰어난 도보 10분이내의 역세권 소형 아파트나 연립 및 다세대주택 그리고 오피스텔 등을 낙찰 받아 시세보다 조금 싼 가격에 되파는 것이었다.
부족한 자금은 경락잔금대출을 활용하였는데 대출이자와 제반 세금을 충분히 커버하고도 항상 적지 않은 수익을 챙길 수 있었다.
◆ ‘정보’와 ‘트렌드’에 민감해라
부동산 경매뿐만 아니라 모든 재테크의 기본은 ‘정보’와 ‘트렌드’에 민감해야 한다는 것이다. 더욱이 자금의 열세라는 불리함을 안고 시작하는 소액투자자의 경우 정부정책의 변화나 개발에 관련된 사소한 소문에도 언제나 귀를 열어두고 있어야 한다.
남들이 다 아는 정보, 다시 말해 공시되고 공개된 정보는 이미 정보로서 그 실효성을 상실해 그다지 도움이 안 되는 단순데이터에 불과하기 때문이다.
따라서 주변에서 들려오는 재개발, 재건축, 도로개설, 공공시설입지 등과 관련된 각종 소문들을 결코 가볍게 흘려버려서는 안 된다. 소문은 아직 정보로서의 가치가 충분한 것이기에 잘만 이용한다면 소액투자자의 수익을 극대화 시켜줄 수 있을 것이다.
수원에서 기사식당을 운영하고 있는 이수민(가명/57세)씨의 경우 단골 택시기사로부터 우연찮게 들은 재개발구역지정에 관한 소문을 결코 가볍게 흘리지 않아 소액투자로도 알토란같은 재미를 보게 되었다. 단골 택시기사로부터 소문을 입수한 이씨는 이틀 뒤 식당휴무일이 찾아오자 혹시나 하는 마음에 해당지역에 소재한 부동산 중개업소 10여 곳을 샅샅이 방문하였다.
마침내 투자에 확신을 갖게 된 이씨는 다음날 해당법원의 경매물건을 다룬 경매잡지를 구매하여 이를 꼼꼼히 뒤져본 결과 감정가가 낮게 책정되었고 2회 유찰되어 시세보다 훨씬 저렴한 다세대주택을 찾을 수 있었다. 그리고 열흘 뒤 기준가 보다 약간 높은 가격에 입찰하여 차순위자와 불과 50만원 차이로 1순위 낙찰자로 선정되는 쾌거를 맛볼 수 있었다.
이씨가 낙찰 받은 가액은 6,750만원으로 부동산 중개업소에 적정시세를 알아본 결과 8,000만원에 달했으며 그마저 재개발구역지정이라는 호재성 소문에 1억원을 준다 해도 살 수 있는 매물이 없었다. 이씨는 택시기사로부터 들은 소문을 ‘정보’로 이용하였고 재개발투자라는 ‘트렌드’에 적극 동참하여 수천만원의 차익을 거둘 수 있게 되었다.
◆ ‘권리분석’과 ‘세입자조사’에 철저하라
부동산 경매에 있어서 어느 과정 하나 소홀히 여길 수 있는 것은 없다. 경매 각 과정에서의 분석실패나 계산착오는 낙찰자에게 금전적 손실은 물론 정신적 손실도 주기 때문이다.
그 중에서도 사전적 활동인 권리분석의 실패는 그 손실의 효과가 바로 나타난다는 점에서 자칫 입찰자에게 회복할 수 없을 정도의 치명적 손실을 줄 수 있기에 더욱더 주의를 요구한다.
경매물건은 그 속성상 채권채무관계 즉 법률관계에 기인한 다양한 문제점들을 안고 있다. 따라서 올바른 권리분석은 경매대상 부동산의 법률적 사고를 미연에 방지하는 매우 중요한 경매의 한과정이다. 권리분석을 소홀히 하여 발생하는 손실은 경매과정의 그 어느 분야보다 더 치명적이다. 더욱이 소액투자자의 경우 잘못된 권리분석 한방에 투자원금마저 모두 날릴 수 있으니 더욱 주의해야 할 것이다.
주부 송선희(가명/38세)씨는 2달 전 낙찰 받은 경매물건 때문에 금전적 손실은 물론 정신적으로도 몹시 피폐해졌다. 생활비나 벌어볼 마음에 적금통장을 깬 2,000만원으로 시작한 경매에서 당일 입찰장의 과열된 분위기에 휩쓸려 권리분석도 제대로 하지 못한 채 1회 유찰되어 재경매에 오른 소형아파트 1채를 덜컥 낙찰받고 말았다. 낙찰받은 아파트는 분명코 시세보다 저렴한 가격이었고 세입자도 없는 것 같았다.
그런데 부동산 등기부등본을 제대로 확인하지 않은 게 화근이었다. 솔직히 그보다는 권리분석을 제대로 할 줄 몰랐던 것이다.
부동산 등기부등본의 ‘갑구(소유권관련 법적사항 기재)’에 예고등기가 올라와 있던 물건이었는데도 ‘모르면 용감하다’라는 말이 딱 들어맞았던 셈이다. 통상 예고등기가 기재된 물건은 소위 ‘경매선수’로 불리는 전문가들도 꺼린다.
부동산 등기부등본에 기재된 예고등기는 ‘소유권에 관한 분쟁으로 소송 중에 있다’는 것을 알려준다. 따라서 낙찰자가 최종 인수한 이후라도 소유권이 다시 변동될 가능성이 크기 때문에 각별한 주의가 요구된다.
결국 송씨는 주위사람들의 충고에 따라 낙찰총액의 10%에 해당하는 입찰보증금 1,500만원을 포기하고 당분간 부동산 경매를 쉬기로 했다.
‘세입자조사’ 역시 ‘권리분석’ 만큼 중요하다. 입찰에 참여하기 전에 반드시 해당 물건을 찾아 세입자조사를 하고 설령 대항력 없는 세입자일지라도 직접 만나 명도저항 여부와 이사계획을 확인해야 한다.
집주인의 잘못으로 전세보증금을 몽땅 날릴 위기에 처한 세입자나 극빈층 또는 몸이 불편한 생활보호대상자 등이 세입자로 거주하고 있는 경우라면 낙찰 후 명도를 감안해 입찰에 신중을 기해야 할 것이다.
그러나 소유자가 직접 거주하거나 세입자가 있어도 전세금의 80%이상 배당을 받는 경우, 소액임차인으로 배당요건에 따라 일정액을 우선변제 받는 경우에는 통상 심한 저항 없이 이사하기 때문에 명도걱정을 크게 할 필요는 없다.
한편 후순위 세입자의 대위변제여부도 낙찰자에게 매우 신경쓰이는 일이다. 종전까지 죽었던 대항력이 다시 살아나는 대위변제는 낙찰자가 실질적인 소유권을 취득하는 시점인 잔대금납부기일까지이므로 낙찰자는 무사히 잔금을 완납하는 시점까지 긴장을 풀어서는 안 된다.
닭 쫓던 개 지붕 쳐다보는 꼴이 될 수도 있기 때문이다. 만일 이게 싫다면 처음부터 대위변제의 가능성이 전혀 없는 물건에만 손 댈 수밖에 달리 방법이 없다.
◆ 도움이 될만한 수많은 아군을 만들라
부동산 경매에 입문하는 초보자가 시행착오를 최소화하면서 짭짤한 수익을 올릴 수 있는 최고의 방법은 주변에 도움이 될만한 아군을 많이 두는 것이다.
공인중개사, 법무사, 건설회사 개발사업담당자, 감정평가사, 해당지자체 도시과나 주택과 공무원, 은행지점장(또는 대출담당자), 법원경매 전문가(경매 컨설턴트), 부동산 PB(부동산전문 프라이빗 뱅커) 등과 평소 친분을 돈독히 한다면 분명코 커다란 도움을 받을 수 있을 것이다. 그들이 훌륭한 자문가로서의 역할을 해줄 수 있기 때문이다.
대기업에 다니는 정철수(가명/47세)씨는 평소 인맥관리에 뛰어나 항상 주변에 사람이 끊이지 않았다. 우연찮게 소액투자로 경매에 입문하게 된 왕초보였지만 경매에 입문하자마자 적지 않은 수익을 올릴 수 있었다.
물건선정작업은 평소 안면이 있던 공인중개사가 추천하여 주었고, 복잡한 권리분석은 법무사인 친구가 도와주었으며, 부족한 경락잔금은 지인을 통해 소개받은 외국계 시중은행 지점장으로부터 상당한 저금리로 대출받아 해결할 수 있었다. 그야말로 완벽한 드림팀이 그에게 아군이 되어주었던 것이다.
최근 부동산 경매의 대중화는 아이러니하게도 경매 수익률의 저하를 가져와 예전만큼의 재미를 주지 못하고 있는 게 사실이다. 하지만 주식이나 다른 어느 투자대상보다 위험대비 수익률측면에서 바라본다면 아직도 충분히 매력적이다. <자료원 : 스피드뱅크>