[스크랩] 법정지상권이란?
법정지상권이란?
1. 지상권의 취득
지상권은 상속.경매.공용징수 기타 법률의 규정에 의하여 취득될 수 있으며, 이때에는 등기를 요하지 않는다(제187조). 그리고 시효취득에 의해서도 취득이 가능하다. 그러나 점유취득시효에 의하여 지상권을 취득하는 때에는 소유권과 마찬가지로 지상권의 등기rok 필요하다.
2. 법정지상권(法定地上權)
가. 의의(意義)
토지와 건물의 소유자가 다르게 되는 경우 건물을 철거하는 것은 건물 소유자에게는 가혹한 것이므로, 법률은 일정한 경우에 한해서는 건물소유자가 토지에 대해 지상권을 취득할 수 있는 것을 법정지상권이라 한다.
우리나라의 법제는 건물을 토지와 별개의 독립된 물건으로 취급하고 있다. 그런데 건물은 그 성격상 토지의 이용권을 수반하지 않고서는 존립할 수 없으며, 건물을 독립된 부동산으로 인정하여 시장에 유통시키려면 건물과 토지의 이용관계에 있어 불가분성을 인정하지 않을 수 없다.
이는 국민 경제상 타당한 것이며 당사자 간의 구체적인 의사에도 반하게 되며 많은 문제점을 야기 시키게 된다.
따라서 토지와 건물이 어떤 사정에 의하여 소유권이 각각 다르게 된 경우 건물소유자에게 법률상 인정되는 지상권을 법정지상권이라 말한다.
나. 법정지상권이 법룰상 성립되는 요건 4가지
① 토지와 그 지상의 건물이 동일 소유에서 건물부분만 전세권 설정을 한 이후에 토지 소유권이 변경된 경우(제305조 제1항).
② 토지와 그 지상의 건물이 동일인에게 속하고 있는 경우에, 토지나 건물의 어느 한쪽이나 양쪽에 저당권이 설정된 후 저당권의 실행으로 토지와 건물의 소유자가 다르게 된 경우(제366조).
③ 토지와 그 지상의 건물이 동일인에게 속하는 경우에, 그 토지 또는 건물에 가등기담보권? 양도담보권 또는 매도담보권이 설정된 후 담보권의 실행(귀속청산)으로 토지와 건물의 소유자가 다르게 된 경우(가등기담보법 제10조 참조).
④ 임목(林木)에 관하여 임목등기를 한 경우 토지와 그 임목이 동일인에 속하고 있다가 경매 기타의 사유로 토지와 임목이 각각 다른 소유자에게 속하게 된 경우(임목에 관한 법률 제6조).
민법 제366조 [법정지상권] 저당물의 경매로 인하여 그 토지건물이 다른 소유자(所有者)에 속한 경우에는 토지소유자는 건물소유자에 대하여 지상권(地 上 權)을 설정한 것으로 본다.
그러나 지료는 당사자의 청구에 의하여 법정(法定)이 이를 정(定)한다.
다. 등기(登記)
법정지상권은 법률의 규정에 의한 물권의 취득이므로 등기 없이 취득된다. 즉, 법정지상권 성립 후 토지가 양도된 경우 법정지상권자는 지상권 등기 없이도 토지양수인에게 대항할 수 있다는 것이다.
다만, 법정지상권자가 지상권을 처분하기 위해서는 등기를 해야 한다.
※ 판례:「법정지상권은 법률의 규정에 의한 부동산에 관한 물권취득이므로 등기를 필요로 하지 아니하고 지상권취득의 효력이 발생하고 이를 취득할 당시의 토지소유자나 이로부터 그 토지소유권을 전득한 제3자에 대하여도 등기없이 지상권을 주장할 수 있되, 다만 법정지상권자가 이를 등기하지 아니하면 그 지상권을 처분할 수 없을 뿐이다」대판 1965.9.23. 65다1222).
라. 법정지상권 성립요건
(1) 저당권 설정당시 토지위에 건물이 존재해야 한다.
(2) 저당권 설정당시에 토지와 건물이 동일소유자에게 속하고 있어야만 한다.
(3) 토지, 건물의 어느 한쪽이나 양쪽에 저당권 설정되어야 한다.
(4) 저당권의 목적으로 되어 있는 토지나 건물이 경매로 또는 공매로 인하여 소유자가 달라져야 한다.
(5) 이러한 법정지상권에 관한 내용은 강행규정이며 저당권 설정당사자의 특약으로 법정지상권의 성립을 막을 수 없다.
마. 법정지상권의 성립시기
(1) 법정지상권의 성립 시기는 토지나 건물이 경매로 그 소유권이 이전하는 때이다. 따라서 ‘매수인’이 낙찰대금을 완납한 때 법정지상권은 성립된다.
(2) 법정지상권은 법률의 규정에 의한 물권의 취득이므로 등기를 필요로 하지는 않는다.
(3) 법정지상권을 취득 한 사람은 토지소유자에 대하여 지상권 등기를 청구 할 수 있다.
(4) 법정지상권을 제3자에게 처분 하려 하면 등기를 하여야 한다.
(5) 등기 없이 건물을 처분한 경우 판례는 법정지상권부(法定地上權 附) 건물의 양수인은 그 양도인이 토지소유자에 대하여 가지고 있던 지상권설정등기 청구권을 대위 행사할 수 있으며 따라서 토지소유자가 토지소유권에 기한 건물철거를 요구하는 것은 신의 측상 허용되지 않는다고 판결하고 있다.
바. 법정지상권의 내용
(1) 법정지상권의 범위 : 법정지상권의 범위는 반드시 그 건물의 대지에 국한 되는 것은 아니고 건물로서 이용되는데 필요한 한도에서 대지이외의 부분에도 미치게 된다(일반적인지상권의 범위와 같다고 보면 된다).
(2) 지료(地料)의 결정 : 법정지상권의 지료는 당사자 간의 합의로 정한다. 당사자 간의 협의가 불가능 하게 되면 당사자의 청구에 의하여 법원이 결정 하게 되며 이때 법원이 결정 하게 되는 지료는 지상권 성립한 때부터 소급하여 그 효력이 발생 한다.
(3) 지상권의 존속기간
① 설정 행위로 정하는 경우 최장기간의 제한은 없다.
※ 최단기간은(석조, 석회석, 연 와 조, 수목):30년, 그 외 건물은: 15년, 공작물은 : 5년
② 기간을 정하지 않는 경우 최단기간으로 적용 한다.
③ 설정당시 공작물의 종류와 구조를 정하지 않은 경우에는 15년이다.
사. 계약의 갱신
(1) 당사자의 계약으로 갱신 할 수 있다.
(2) 지상권자의 갱신 청구권지상권이 존속기간의 만료로 소멸한 경우에 건물 기타의 공작물이나 수목이 현존하고 있는 경우 지상권자는 일방적으로 계약의 갱신을 청구할 수 있다.
(3) 지상권자의 지상 물 매수청구권지상권설정자가 지상권자의 계약갱신청구를 거절 하는 경우는 지상권자는 상당한 가액으로 지상물의 매수를 청구할 수 있다(이때 토지소유주는 받아 들여야 한다).
(4) 지상권의 존속기간과 지상물매수청구권 등은 강행규정이므로 이 규정들에 위반하여 지상권 자에게 불리한 약정을 하여도 그것은 무효이다.
아. 관습법상 법정지상권
(1) 의의 : 관습법상의 법정지상권이라 함은 동일소유자의 소유에 속하는 토지와 건물 중 어느 하나가 매매(賣買) 또는 기타의 원인으로 인하여 양자의 소유자가 다르게 되더라도 그 건물을 철거한다는 약정이 없는 경우에 당연히 건물소유주에게 인정되는 지상권(地上權)을 말한다.
(2) 성립요건
㉮ 매매(賣買) 등이 있을 당시 토지와 건물이 동일인에게 귀속(歸屬)하고 있어야 한다.
강제경매(强制競賣)의 경우는 낙찰당시 소유자가 같으면 된다.
㉯ 적법한 원인에 의하여 토지 건물의 소유주가 달라져야 한다.적법한원인 : 매매, 증여, 경매, 귀속재산의 귀속, 공유물의 분할, 공매, 등이 있다고 판결 하였다.
㉰ 건물을 철거 한다는 합의가 없어야 한다.
리치공인중개사