경매 참가시 유의사항 - 경매의 함정

• 유치권은 등기부등본 상에 나타나지 않는 물권이다. 유치권이 성립하면 그 유치권으로 담보하는 채권을 매수인이 인수함(민집법 제91조 제5항).

 • 선순위 저당권이 대위변제로 인하여 말소되면 대항력을 갖추게 되는 임차인이 있을 수 있다(대항 력이 인정되면 매수인이 보증금 인수).

 • 최초감정가격을 참고만 하고 직접 시세를 파악하는 것이 중요함.

 • 공동주택의 경우 토지에 대한 별도등기가 있으면 그 금액을 매수인이 인수해야 하는 경우가 있다.

 • 가장 임차인 여부를 확인할 줄 알아야 한다. 

 • 가등기·가처분·지상권 등이 선순위로 등기되어 있는 물건은 우선 피하든지 철저한 권리분석이 요구 된다.

 • 실체가 없으나 말소되지 않은 무효의 근저당권 후의 임차인이나 가등기·가처분 등기기 있는 물건 은 금융기관 등에 확인해야 한다. 

• 명도에 소요될 비용·기간 등을 감안해야 한다.
• 예고등기제는 등기원인의 무효나 취소로 등기가 말소되거나 회복의 소가 제기된 경우 그 소가 제기된 사실을 공시하는 제도를 말한다. 선의의 제3자를 보호하고 부동산거래의 안전을 확보하기 위해 지난 1960년 부동산등기법 제정 당시 도입되었는 데 원레의 취지와 동떨러지게 운영되어 2011년 3월 11일 폐지예정이라하고 이를 담은 개정 부동산등기법은 2011년 11월경 발효예정이다
그 배경은 예고등기제도가 당초 입법취지와는 달리 저당권실행의 집행방해 등 권리자의 권리행사를 방해할 목적으로 남용되고 있다는 지적이 제기되었고 법률상으로는 선의의 제3자에게 ‘거래할 해당부동산에 권리관계 관련 다툼이 있으니 거래에 신중을 기하라’는 경고적 의미밖에 없지만, 현실에서는 처분제한의 효력을 발휘하고 있기 때문이다.