[스크랩] 주상복합상가 투자전략

 

투자비타민 - 주상복합상가 투자전략 - 상가비율의 적정성검토와 개별입지적 특성을 이해하자.- 앞으로 주상복합 상가에 투자할 예정이면 ‘상가비율’을 우선 따져보는 게 좋다. 최근 서울시는 30%였던 4대문 밖 주상복합 상가비율을 계획적 관리가 가능할 경우 10%로 축소할 수 있게끔 방침을 정했다. 특정지역 주상복합 상가비율이 30%에서 10%로 줄어듦에 따라 해당 지역에선 간판가시성이 좋고 유동인구가 많은 1층에 주상복합 상가배치가 집중될 것으로 보이기 때문이다. 특히 부도심으로 육성 중인 용산권ㆍ영등포권ㆍ청량리권ㆍ영동권ㆍ상암권 등 5개 권역 중 상업시설에 대해 줄어든 상가비율을 적용하는 방안을 검토 중인 것으로 알려져 이 지역 주상복합 상가에 대한 투자가치가 상대적으로 개선될 것으로 전망된다. 서울시는 그동안 4대문 안 주상복합에 대해서만 주거와 상가비율을 9대1로 관리해왔다. 부천시도 상가비율을 현행 30%에서 10%로 하향 조정할 방침이며 용인시와 성남시도 같은 방안을 검토 중이다. 수원과 안산ㆍ고양은 이미 10%로 줄인 상태고 인천도 정비구역이나 경제특구 등에 대해서 제한적으로 상가비율 10%를 적용하고 있다. 주택비율을 늘리고 상가비율을 줄이면 건물 내 고정 수요자가 늘어나는 반면 상가공급은 줄어들게 돼 그동안 상가과잉공급으로 인해 생겼던 과잉공급 문제가 어느 정도 해소될 것으로 예상된다. 또 그동안 30% 기준을 맞추기 위해 이른바 목이 좋지 않은 지하층까지 채워야 했던 상가배치에도 변화가 올 것으로 보인다. 유동인구가 많고 간판이 잘 보이는 1~2층에 상가를 집중 배치하게 될 것이란 얘기다. 이런 변화에도 불구하고 주상복합상가투자시에도 유의할 대목이 많다. 첫째 시공사의 브랜드가 상가의 상품가치를 대신하는것은 아니다. 시행사의 입장에서 주상복합상가의 주된 개발 목적은 상층부인 주거부분에 집중되어 있는것이 현실이다. 그러다보니 상층부를 수월하게 공급하기 위해서는 유명건설사의 브랜드들이 도입되어 상층부 공급은 비교적 원만하게 해결되지만 하층부 상가부분은 면적의 공급과잉등의 이유로 시공사 브랜드에 대한 영향력이 떨어지게된다. 이따금 건설사의 브랜드가치만으로 상가의 투자가치를 혼동하는 투자자들은 유의해야할 대목이다. 두 번째 역세권의 주상복합상가와 역세권 오피스 복합상가의 차이점을 알아야 한다. 대부분의 주상복합상가는 교통환경 입지가 우수한 곳에 자리하게되는것이 보통이다. 그러나 그 입지가 탁월해서 상가개발에 대한 비중을 두고 주상복합상가로 개발되는 곳은 그렇게 많지 않다. 즉, 전체건물을 상가로 개발할 경우의 가치보다 주상복합을 혼합해 개발할 경우의 기대이익이 큰 경우가 많지 않다는 뜻인데 많은 주상복합상가들은 도보 교통접근성이 우수한 입지를 활용해 주거용에 개발 비중을 많이 두고 개발되는 것이 보통이라는 뜻으로 상가의 주된개발 목적하에 상층부 주거용도개발에 합리성을 더 두는 경우는 별로 없다는 뜻이다. 그러다 보니 상업용도로 개발되는 상층부 오피스용도의 상가개발시에는 유동인구 발생과 집객효과가 더욱 커질 수 있지만 주거부분으로 개발된 경우 유동인구 발생요인과 건물내 흡인요인이 상대적으로 떨어지게되는 단점을 가지고 있다. 양재동의 지하철 역세권 연결 주상복합상가가 공급당시에 과열경쟁을 일의키며 프리미엄까지 형성되면서 공급되던 현실과 막상 완공후 기대예상과는 달리 상권형성이 더디게 형성되는 이유중 하나가 이런 요소에 기인한다. 세 번째 평단가에 대한 인식보다 전용면적 활용율에 따른 내재가치 이해가 필요하다. 주상복합상가의 경우 상가부분과 주거부분의 별도 통로과 공용면적등으로 인해 분양면적 대비 전용면적이 낮은 것이 보통이다. 이때 업체에서는 단순하게 평당얼마하는 평당 분양가를 가지고 공급가격이 저렴한것 처럼 포장되지만 실질적 내재가치라고 할 수 있는 전용면적으로 환산할 경우 실질 평당가는 상당한 고가에 형성되어 있는 경우가 많으므로 주상복합 상가투자시에는 전용면적대비 평당가로 상품에 대한 내재가치를 환산해보는 지혜가 필요하다. 네 번째 규모가 어중간한 주상복합상가에서는 가능한 먹상가는 피하는게 상책이다. 주상복합상가의 경우 대로변을 접하고 외부와의 출입구를 둔 전면라인 점포의 경우 점포의 활용가치가 발생하지만 내부 유입인구의 발생요소가 적은 주상복합 상가라면 상층부 고객을 기반으로 운영되야 하는 주상복합상가의 내부 먹상가는 피하는것이 좋다. 다섯 번째 관리비를 고려해야한다. 통상 일반아파트 관리비 보다 주상복합 아파트가 관리비가 비싼것이 현실이다. 여기에 규모가 큰 매머드급 주상복합 상가라면 관리비 부담측면이 쉽게생각하지 못하는 요소로 작용하게된다. 매머드급 건물의 경우 경쟁력유지차원에서 관리 유지되는 시설물이 많다보니 일반 상가보다 관리비 부담이 큰 경우가 대부분이다. 투자자의 입장에서 관리비를 염두에 두어야 하나 생각할 수 있지만 실상은 임차인이 부담을 느끼지 않아야 안정적 임대수입이 가능한점을 감안한다면 과도한 관리비 발생요소가 있다면 유의해야한다. NOTE 주상복합상가 투자에서는 상가비율의 적정성 검토와 개별 입지적 특성을 이해하자.

출처 : 아카데미디벨로퍼

글쓴이 : ≪안병관≫ 원글보기

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